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sur la cession-bail

Mécanisme, processus, fiscalité, bail commercial, conditions — réponses claires et directes.

Comprendre la cession-bail
La cession-bail — ou sale & leaseback — est une opération par laquelle une entreprise propriétaire de ses locaux les vend à un investisseur, tout en continuant à les occuper via un bail commercial longue durée. La vente et le bail sont signés simultanément chez le notaire. L'opération libère immédiatement la valeur de l'actif en liquidités sans aucune interruption d'activité.
Le refinancement hypothécaire permet de récupérer 50 à 60 % de la valeur du bien au maximum, avec une annuité mensuelle de remboursement pendant 15 à 20 ans. La dette reste au bilan. La cession-bail libère 100 % de la valeur, sans créer de dette supplémentaire — l'actif sort du bilan et les contraintes de gestion immobilière (décret tertiaire, DPE, travaux) sont transférées à l'acquéreur.
La cession-bail a longtemps été réservée aux grandes entreprises et aux ETI, qui avaient accès aux fonds immobiliers institutionnels. Ces acteurs n'interviennent généralement pas sous des tickets de 5 à 10 M€ et se concentrent sur les grandes métropoles. Le segment des PME en province était donc pratiquement non adressé. C'est précisément sur ce créneau que Cédimo intervient.
Le processus
De la prise de contact à la signature, comptez 8 à 12 semaines. Première réponse sous 72h ouvrées. Due diligence technique et juridique : 3 à 4 semaines. Rédaction et signature des actes notariés : 4 à 6 semaines. Nous nous engageons sur un calendrier précis dès la lettre d'intention signée.
Oui, totalement. Un accord de confidentialité (NDA) est signé avant tout échange de documents. L'opération peut être conduite en totale discrétion — sans publication d'annonce, sans consultation d'agences ou d'intermédiaires tiers. Seuls sont impliqués : Cédimo, le notaire et vos conseils habituels.
Ce n'est pas obligatoire mais fortement recommandé pour sécuriser l'opération, notamment sur les aspects fiscaux et patrimoniaux. Vous pouvez vous faire accompagner par vos conseils habituels — leur présence ne ralentit pas le processus, elle le sécurise.
Selon la nature du problème, trois scénarios sont possibles : révision à la baisse du prix pour tenir compte des travaux à réaliser, condition suspensive liée à des travaux préalables, ou dans de rares cas renoncement à l'opération. Vous êtes informé avant toute décision.
Aspects financiers
Le prix est déterminé par référence aux transactions immobilières récentes sur des actifs comparables dans votre bassin (source : base DVF — Demandes de Valeurs Foncières), à la valeur locative du marché local, et aux caractéristiques de votre actif (surface, état, localisation, DPE). Les contraintes réglementaires à venir sont également intégrées dans notre analyse.
Les droits d'enregistrement et frais notariés liés à l'acquisition sont à notre charge. Vous supportez uniquement les frais propres à votre conseil (expert-comptable, avocat si vous en mandatez un) et les diagnostics techniques obligatoires côté vendeur (DPE, amiante, etc.) s'ils ne sont pas à jour.
Le bail commercial
Le loyer est fixé par référence aux valeurs locatives du marché local, établies sur la base de transactions comparables récentes. Il doit être conforme aux conditions du marché — c'est une obligation légale et fiscale. Il est ensuite indexé annuellement sur l'ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires).
Le bail commercial est conclu pour une durée minimale de 9 ans (bail 3-6-9 selon le droit français). Il peut être conclu pour une durée plus longue si les deux parties le souhaitent. Des périodes fermes — pendant lesquelles vous ne pouvez pas résilier — peuvent être négociées selon votre projet.
La répartition est définie dans le bail et négociée entre les parties. En règle générale : l'entretien courant est à la charge du locataire, les gros travaux de structure (article 606 du Code civil) à la charge du propriétaire. Un bail dit "triple net" peut transférer davantage de charges au locataire — à discuter selon votre situation.
Une option de rachat peut être négociée et inscrite dans l'acte de vente ou dans un pacte séparé. Elle fixe les conditions (prix, délai d'exercice) auxquelles vous pourrez récupérer la propriété de vos locaux. Ce point doit être discuté dès le début de la négociation si c'est un élément important pour vous.
Fiscalité
Si votre actif est détenu directement par votre société (IS), la plus-value est soumise à l'impôt sur les sociétés au taux normal. Si l'actif est détenu par une SCI ou en nom propre, le régime des plus-values immobilières s'applique avec des abattements pour durée de détention. Chaque situation est différente — consultez votre expert-comptable pour une simulation personnalisée avant de prendre une décision.
Oui. Les loyers versés dans le cadre du bail commercial constituent des charges d'exploitation déductibles du résultat imposable de votre entreprise, à condition que le montant soit conforme aux conditions du marché. C'est un avantage que la propriété directe ne procure pas.
Cédimo spécifiquement
Cédimo est un acquéreur direct. Nous achetons les actifs pour notre propre compte — nous ne sommes pas un agent ou un intermédiaire. Il n'y a donc pas de commission d'intermédiaire côté acquéreur, et le processus est plus rapide et direct qu'un appel d'offres multi-investisseurs.
Nous intervenons principalement en Grand Est (Marne, Ardennes, Aube, Haute-Marne, Meuse, Vosges, Moselle, Bas-Rhin, Haut-Rhin) et en Hauts-de-France (Aisne, Nord, Pas-de-Calais, Oise, Somme). Cette zone nous permet une connaissance fine des marchés locaux.
Oui, totalement. Vous pouvez déposer votre dossier, recevoir notre analyse et notre première réponse sans aucune obligation de donner suite. Nous préférons être clairs et honnêtes dès le départ — si votre dossier n'est pas dans notre cœur de cible, nous vous le disons directement plutôt que de vous faire perdre du temps.

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